Đất thổ cư là khái niệm thường được nhắc đến rất nhiều trong việc mua bán bất động sản. Tuy nhiên, đất thổ cư không được quy định rõ trong văn bản pháp luật. Vậy đất thổ cư là gì? Đất thổ cư có được xây nhà không? Cần lưu ý điều gì khi mua đất thổ cư?
Đất thổ cư là gì? Đất ở tại đô thị có phải là đất thổ cư?
Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất phi nông nghiệp nói chung, nằm trong khu dân cư cho phép xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng nhằm phục vụ đời sống xã hội, hoặc để sản xuất hay kinh doanh.
Đất thổ cư bao gồm đất ở đô thị (ký hiệu: ODT) và đất ở nông thôn (ký hiệu: ONT), được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, đất thổ cư còn bao gồm cả đất vườn ao gắn liền với nhà trong cùng thửa đất xây dựng.
Đất lên thổ cư có nghĩa là đất nông nghiệp được người sở hữu chuyển quyền sử dụng đất thành đất ở và thực hiện nghĩa vụ hành chính với cơ quan Nhà nước. Đất thổ cư có mức thuế cao hơn đất nông nghiệp. Ngoài ra, nếu đất đã lên thổ cư vẫn có thể dùng để trồng trọt mà không bị phạt hành chính.
Một số quy định cơ bản về đất thổ cư
Đất thổ cư có sổ đỏ không?
Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở) và sổ hồng (GCN quyền sử dụng đất) là những giấy tờ quan trọng mà bạn cần tìm hiểu khi mua bất động sản. Hiện nay, sổ đỏ và sổ hồng đã được hợp thành 1 loại là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Ngoài ra, với đất thổ cư khi đủ diện tích phân lô thì bạn hoàn toàn có thể tách thửa làm sổ riêng cho từng mảnh. Tuy nhiên, nếu muốn đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó thì bạn cần có đủ các giấy tờ cần thiết như tiền sử dụng đất (nguồn gốc mảnh đất trước đây), lệ phí trước bạ (khoản lệ phí đăng ký làm sổ đỏ).
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư
Với nhu cầu xây dựng nhà ở nhiều như hiện nay, việc nắm bắt điều kiện và thông tin về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư là rất quan trọng.
Trường hợp đủ chuyển lên đất thổ cư
Theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp thuộc 1 trong 3 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp lên đất ở như sau:
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, người sử dụng đất ở phải tuân thủ chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Thời hạn xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
Các loại phí chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Theo quy định của luật đất đai 2013, người tiến hành chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như sau:
- Chi phí đo đạc;
- Lệ phí trước bạ: tính bằng 0.5% giá trị của phần đất yêu cầu chuyển đổi;
- Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất: được tính bằng 1/2 mức chênh lệch giá đất nông nghiệp và đất thổ cư ở địa phương tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Mức giá này do cơ quan địa phương quy định.
- Ngoài ra, hàng năm bạn còn phải đóng thuế sử dụng đất. Tiền thuế được tính như sau: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất).
Người xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về tài chính như trên. Nếu chưa có khả năng tài chính có thể xin nợ thuế khi chuyển đổi nhưng phải thuộc đối tượng theo pháp luật quy định.
Kinh nghiệm tránh rủi ro khi mua đất thổ cư
Đối với những nhà đầu tư hay cá nhân mua đất ở với mục đích xây nhà cần phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý, vấn đề quy hoạch liên quan đến thửa đất trước khi quyết định đặt cọc. Dưới đây là một vài vấn đề bạn cần kiểm tra kỹ:
Vị trí đất
Nếu bạn dự định mua đất kinh doanh thì vị trí đất là ưu tiên hàng đầu. Nếu bạn có dự định định cư lâu dài thì nên chọn những mảnh đất thuộc khu dân cư có hạ tầng, tiện ích đầy đủ, gần trường học, gần chợ, gần đường lớn để thuận tiện cho việc đi lại, đưa đón con cái hay chăm sóc sức khỏe….
Bên cạnh đó, đất thổ cư có vị trí đẹp còn có khả năng tăng giá nhanh trong thời gian ngắn, rất thích hợp cho những người đầu tư nhà bán hoặc cho thuê.
Có sổ đỏ riêng
Hiện nay có rất nhiều người chọn mua đất thổ cư có vị trí đẹp, giá rẻ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu. Sổ đỏ chính là căn cứ pháp lý rõ ràng nhất và quan trọng nhất của mảnh đất quyết định trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất. Vì vậy, để tránh bị gian lận trong khi mua bán đất, bạn nên mua những mảnh đất đã có sổ đỏ hợp pháp để tránh những rủi ro trong việc tranh chấp về sau.
Tránh mua đất quy hoạch
Kiểm tra vấn đề quy hoạch là một việc quan trọng không kém. Nếu bạn không tự mình kiểm tra tại cơ quan địa phương về quyết định quy hoạch, giải tỏa của mảnh đất đó, rất có nguy cơ bạn sẽ bị mất cả đất và tiền.
Ngoài những thông tin trên đây, bạn cũng cần phải kiểm tra xem đất đó có đang thuộc diện tranh chấp hay đang trong diện thế chấp ngân hàng hay không, hợp đồng mua bán đất có chữ ký của chủ đất không, diện tích đất thực tế có giống như trên giấy tờ không? Nếu là đất kinh doanh, bạn cũng nên tìm hiểu lịch sử và phong thủy của mảnh đất đó nữa nhé!
